内容提要：在我国的法律环境下，无证建筑可分为有正常手续而未办理权属证书的无证建筑和所谓“违建”,而“违建”是否具有民事权益虽然有一定的学术分歧。在司法审判以及司法执行中，无证建筑是否具有民事权益需要司法机关的认定，但对其权益价值的大小，则需要评估机构评估确定。本文从法律层面分析了无证建筑具备不同民事权益的法律依据，对这些不同民事权益特征进行了分类，并分析了对应的估价技术思路。

司法评估中正确识别无证房屋价值内涵要点解析

作者·罗 璇

一、无证建筑的概念、判定标准、认定主体及分类

(一)无证建筑的定义

根据相关法律法规，广义上的无证建筑是指未办理权属证书的建筑物(含构筑物)。狭义的无证建筑指违法建筑，可根据以下规定进行判断：

《城乡规划法》第64条、第65条；住房和城乡建设部于2012年6月25日颁布的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第2条第2款；以及《中华人民共和国土地管理法》第74条、第77条等规定。

从这些规定可知，无论是违法占地、用地导致的地上建筑以及违反规划导致的建筑，均以违反土地总体规划以及城乡规划为基本前提，所以针对违法建筑定义可以确定为：违法建筑是指未依法取得规划许可或者未按照规划许可建设的建筑物，以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物，包括城市、镇规划区内的违法建筑(简称城镇违建)和乡、村庄规划区内的违法建筑(乡村违法建筑)。两者可以通称“违建”。

由以上论述可知，无证建筑不一定违法，但违法建筑一定无证。

(二)违建的判断标准

目前，是否获得规划的合法审批可以作为判断是否为违建的唯一标准。在民事审判司法实践中，各级人民法院皆遵守最高人民法院所持“违反规划说”的认定准则。这些认定依据散见于2011年《全国民事审判工作会议纪要》《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条之规定中。因此，对违建的判断标准无论是从行政角度还是民事角度，都应当以规划法为基准，对没有规划或不符合规划法要求的建筑均应当认定为违建。

(三)违建的认定主体

根据管辖范围，违反规划触及了社会公共利益，受公法管辖，因此对违法建筑的认定主体属于行政权力机关。而在司法实践中，如果所提供的证据不能做出判断，人民法院应当依职权调查，向规划管理部门调查取证，请有权部门做出判断。如果事实清楚、证据充分，而行政职能部门因各种原因包括不作为等因素导致对其未作认定的，不影响人民法院做出认定。从这个角度看，人民法院在审判过程中也具备认定违建的主体权能，但在日常民事或行政行为中包括法院执行案件涉及的事项，对违建的认定主体仍为相关行政职能部门。

(四)违建的分类及处理方式

1.“尚可采取改正措施”的违建和“无法采取改正措施”的违建

《城乡规划法》第64条以及《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第3、4、5、7、8、9条均作了具体分类及规定。

对于“尚可采取改正措施”的认定，简单的说，就是对取得工程规划但未按规划规定建设，或未取得工程规划许可但已取得城乡规划部门建设工程方案审查文件且建设内容符合，这两种情况通过在限期内采取局部拆除等整改措施，在处罚过后即可获得合法认定，也就属于合法建筑范畴。

对于“无法采取改正措施”的认定，除了前述“尚可采取改正措施”的情况外，均属于无法采取改正措施的情形，针对这种情形处罚手段是限期拆除、罚款，对不能拆除的则没收实物或者违法收入。

通过这些规定可发现，是否“拆除”是一个标准，该标准对民事审判具有实践价值。

而第9条规定“不能拆除的情形是指拆除违法建筑可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形”。该条规定明确了违建作为实物形态事实存续的情形，为针对此类违建在司法评估中确定其生命周期提供了重要的依据。

2.具备初始登记条件的违法建筑和不具备初始登记条件的违法建筑

《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>》(法(2012)151号)第2条规定“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’……"。这一规定说明了不具备登记条件的也就是依法不予登记的违建也是可以进行处置的，这对确定违建具有一定财产权利给出了法律依据。

二、违建的权益性质

违建是否具有权益，目前在司法学术界和实务界均有分歧，评估专业人员对其是否具有权益及其价值的构成也有不同看法。但估价人员在对违建进行评估时应以合法性原则为前提、以司法及行政管理部门对其权益的认定结论作为评估的基本前提。

(一)学术界、司法实务界的观点

1.不动产所有权说

有观点认为，违反公法规范并不必然影响在私法规范下建造人财产所有权的取得。但是在我国大陆地区的法律情境下，建筑行为能否取得物权取决于对《民法典》第231条“合法建造”的理解，不能想当然认为建造人对违法建筑享有所有权。所以违建被拆除之前当然具有所有权的观点不成立。

2.动产所有权说

该观点认为，违建虽因其违法导致法律不承认其具有所有权及其他派生权利，但构成违法建筑本身的建筑材料作为动产是合法的。但建筑材料经过加工、构筑之后已经转化为依附于房屋建筑物的组成部分已经失去原有动产属性，根据民法添附理论，原本作为动产的建筑材料已经与土地融为一体，成为一个整体的不动产，尽管建筑行为不符合相关法律的规定，但这仅影响其物权的成立，并不影响其作为不动产具有的自然属性，违法建筑仍然属于不动产范畴，因此动产所有权说存在逻辑上和法律上的障碍。

3.占有说

有学者认为，违建建造人在建设行为完成后，在行政主管部门对其做出没收或拆除违法建筑的处罚之前，对违建是一种事实上的占有状态。这种事实占有受法律保护。从法律权能上来说，建造人对违建的权能并不只是使用和占有，对不同的违建来说还包括收益，甚至是处分权能。就占有关系而言，占有只能反映占有人对物的管领和控制以及支配的关系，不能反映占有背后的民事权利。

虽然在学术界和实务界对违建的权益有不同的观点，但从财产保护的角度来说，对全部或部分不符合规划要求的违建一概不予保护，不利于定纷止争和维护正常的财产秩序。违建本身体现了一种利益，是个人劳动和劳务的结合，虽然没有法律意义上的所有权，但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。即使已经有国家机关认定为违法建筑，在没有经过法定程序做出拆除决定之前，任何人不能随意拆除或破坏他人的违法建筑。

所以可以肯定的是，违建具备除所有权外的部分财产权益，还是普遍得到认可的。

(二)实务中对违法建筑权益的认定及意义

1.违法建筑可以持有

根据《城乡规划法》以及《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的相关规定可知，对于“尚可采取改正措施”的违建，在改正违法行为后可以作为合法建筑持有，而对于不能拆除的违法建筑，在没收违法收入后可以继续持有。由此推理， 在行政职能部门未做出处理意见之前，具有事实行为的违法建筑也可以由建造人持有。

2.违法建筑可以执行

《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>》(法[2012]151号)第2条规定，对不具备登记条件的可以按“现状处置”。事实上司法实务中，法院在向相关管理部门问询其对该违建的认定意见，在规划管理部门不做出认定、在相关部门未拆除、没收前，被执行人确无财产可供执行的情况下，从考虑物的使用价值最大化的角度，可以变通处置该财产的使用价值以达到保护债权人合法权益的目的，并告知有偿使用人需承受的风险。因为违建本身能够被赋予某种相对合理的权益，被执行人享有的这种权益也可以完全成为法院强制执行的标的。

3.违法建筑可以继承

虽然我国《民法典》第1122条规定合法财产方可继承，但从实务中看，事实上在继承层面由于没有公权力的介入，不论是否合法，继承照样发生。例如对于典型的无证建筑“小产权房”的继承。2016年8月，北京高院发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》曾就小产权房分割继承问题提出司法指导性意见，其中第35条规定：“……对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；但审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。根据该意见可以得出在继承以及继承分割财产的情形下也可以参考类似做法。(这对于同类型诉讼案件中对此类房屋进行鉴定评估具有重要的指导意义)

4.确定违建具有一定的民事权益有利于保护私法秩序以及公法的依法行政

违建建造人对于违建能否所有，应视其违法程度而定，对于行政机关明确认定为“尚可采取改进措施”的违法建筑，在采取补救措施后，其违法行为得到纠正即变成了合法建筑，当然可以取得全部所有权的物权；在采取补救措施之前，因已经得到行政机关的明确处罚意见，也可以获得合法建筑的身份，其权益当然取得，但其权益价值中应当扣除采取补救措施的费用或未完成补救的那部分权益价值；对于“无法采取改进措施”的违建，尽管不能确认违建的所有权但其具备部分权益的权能已经得到事实确认。对于行政管理机关对违建既不给予确权又不做出拆除或没收决定的做法，对其保持“沉默”状态，必然会使违建的权属处于不确定状态，从而产生权利真空，这不利于解决现实矛盾。对于这种沉默态度造成的事实默认，是这种违建在未真正获得行政处罚之前获得部分民事权益的必然结果。如果对这些权益不予认可，对将默认许可的违法建筑任意拆除，可能涉及国家赔偿的问题，不利于依法行政，也不利于社会稳定。

综上可知，对于包括违建在内的无证建筑是具备民事权益的，但这些民事权益是否完整则需要针对不同情况进行针对性分析确认，因此对这些经过分析确认的权益价值数量上的认定就顺理成章成为房地产估价师的责任。

三、对无证建筑价值内涵的确定思路框架

根据经济学原理，广义的价值包括使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。就使用价值和交换价值而言，一般情况下房地产估价是评估房地产的交换价值，但在房地产估价中首先要对房地产使用价值进行鉴定，因为它影响着交换价值的大小。因此对于无证建筑的价值认定应当以其是否具有流动性的权能及其权能的多少进行确定，此时的价值内涵应当为交换价值。如果其流动性权能完全失去则其价值应当仅剩使用价值，此时的价值内涵应当为使用价值。这是判断此类无证建筑价值的思路框架。

四、无证建筑价值内涵确定的具体路径

为方便后文从估价角度的针对性论述，需要对无证建筑的情况加以细分，再针对每类情形进行权益分析，在分析确定相应技术路线的情况下仅需引用该类型编号即可。

(一)无证建筑的分类

1.属于“尚可采取改正措施”并得到明确处理意见，对整体性建筑无需进行部分拆除处理并且已经补充完整相关手续，或针对局部违建的部分，建造人已经拆除并消除实际影响的情形；

2.属于“尚可采取改正措施”并得到明确处理意见，对整体性建筑无需进行部分拆除处理的，但并未完成相关手续的补充；或针对局部违建的部分，建造人并未拆除消除实际影响而导致违建事实存续的情形；

3.属于“无法改正措施”并得到明确处理意见，以及可以拆除且已经拆除的情形；

4.属于“无法改正措施”并得到明确处理意见，以及可以拆除但并未拆除而导致违建事实存续的情形；

5.属于“无法改正措施”并得到明确处理意见，但属于无法拆除，已经被实物没收的情形；

6.属于“无法改正措施”并得到明确处理意见，但属于无法拆除，已经没收非法收入，而违建事实存续的情形；

7.属于“尚可采取改正措施”但相关职能部门并未做出处理意见，或做出确认违建性质，但对后续处理意见并未明确，而导致违建事实存续的情形；

8.属于“无法改正措施”但相关职能部门并未做出处理意见，或做出确认违建性质，但对后续处理意见并未明确，而导致违建事实存续的情形。

(二)对1-5类不同情形下的价值内涵的判断

1.前述第1、2类情形可以认为这时的违建已经获得合法身份，排除了不能交易的情况，从价值内涵上看就是完整的交换价值，具备所有权权益所有特征，可以根据其自身特点选择合适的技术方法进行估价，此处不做赘述。但二者价值构成略有差异。

对于第1类情况，估价结果应当是扣除办理登记需要发生的相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应的说明；

对于第2类情况中第1种情况，估价结果应当是扣除补充完整相关手续、办理登记需要发生的相关费用后的余额，并在评估报告中进行相应说明；对于第2种情况估价结果中不应考虑应予拆除而未拆除的那部分价值，其余处理与第一种情况相同。

2.针对第3类情形，因为违法建筑已拆除，对其实物无需评估，但如果在进行侵权赔偿诉讼时人民法院对其拆除后的残余建筑垃圾明确需要评估的应当评估，此时可以采用市场询价法进行估价。

3.针对第4类情形，在法院执行的司法情境下，根据《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学[2021]37号)第26条之规定不应当列入评估对象财产范围。而在诉讼鉴定的情境下也不应当作为可列入的评估对象财产范围。

4.针对第5类情形，则需要区分对待。从建造人角度来说因其已被剥夺占有权利，因此无需作为评估对象，而该违建被罚没后即改变了财产所有权人，已经变为国有财产，对该建筑本身来说就自动获得合法权益。针对持有该财产的国有管理部门，则应根据其再次处置该财产的方式来确定该建筑包含的土地性质是按照出让还是划拨进行用地性质确认后采取对应的评估方法进行估价工作，具体方法不做赘述。

以上5类情形对价值的内涵并不需要区分交换价值还是使用价值，判断思路相对简单。但第6、7、8情形更为复杂，对无证建筑实物在存续状态下仍由建造人持有及其在存续状态下的限定权能涉及到是交换价值还是使用价值的判断，因此需要对限定权能在不同情况下构成确定标准后方能分别论述。

(三)对无证建筑流动能力的不同导致交换权能不同地区分

不动产价值的实现是以交换即以交易为假设前提，也可以理解为以能够处置为假设前提。根据《城市房地产管理法》第四章第37条、第47条、第53条之规定可知，房地产交易(处置)行为包括转让、抵押、租赁。除无证房屋(不仅指以获得权属证书为标准)无法进行抵押外，本次讨论的交易行为就仅剩转让和租赁两种情况。根据前文分析无证房屋在某些情况下是可以进行有限度的处置，换而言之是可以获得有限度的交换价值的。

根据房地产估价理论，传统评估方法包括比较法、收益法、成本法以及假设开发法。由于假设开发法是依附于比较法和收益法的衍生方法，故在此仅讨论比较法、收益法、成本法在本文设定条件下的应用。

1.针对相关的行政职能部门已做过明确处理意见或可以判定相关行政职能部门已经事实上放弃处理属于“事实默许”的实际情况。

根据《行政处罚法》“一事不两罚”的原则，或事实放弃处理权力的情况，此时该违建除了不能获取物权的权利外，事实上已经获得市场交易的能力，但其交易行为并不能获得物权的保障。其价值构成中因“违法”的标签仍然存在，所以价值构成中首先不能包含土地权利取得的部分(如果不动产中土地那一部分属于合法取得，则土地的部分应当办理土地权属证书，这部分权利自然获得保障，不属于本次讨论的内容),其次价值构成中也不能包括合法的税收部分。此时的价值内涵应为有限的交换价值，有三种估价技术路线可供选择，即比较法、收益法、成本法。

(1)比较法适用性分析

①如果此类建筑的交易有其固有的市场并且数量可以支持比较法选用的数量条件，则可以选用比较法进行评估。因为此时的交易行为可以认定为买卖双方对标的物无法取得合法地位的情况均处于认可状态，其交易结果可以认为是对此风险博弈后的确认。典型的应用例如“小产权”房的评估。

②如果没有这样的市场可供选择，或选择可比实例数量不够，笔者认为可以改换思路，先假设估价对象为完全权益，选取正常市场下的可比实例进行估价后得出正常市场下的结果，再分析二者的权能差异，运用剩余的技术思路，对正常市场下的结果进行减值修正。扣除的项目包括土地价格、建筑物的开发期间税费(根据实际情况是否发生进行选则扣除还是不扣除)、增值税及附加以及办证的相关费用后得出结果。

(2)收益法适用性分析

如果估价对象具备收益的潜在可能，收益法也是可以选择的。

收益法的应用要注意两点，即收益期的确定、房屋租金确定或在自营前提下剥离经营者利润后属于房屋收益那部分内涵的确定。

由于前述论证排除了法律法规对收益期的障碍，确定收益期的长短应当以建筑的经济寿命作为判定基准。

由于建筑物市场租金或自营收益中几乎不受土地使用权性质和使用年限的影响，而且受房地产合法性的影响相对较小，因此通过市场调查取得的并经过修正后的租金价格或自营收益中实际上应当等同于在完整权益下的收益数据，因此以该数据做出的估价结果应属于完整权益下的买方实付价值或价格，此时对结论应当予以减值修正，扣除其中的土地价格、建筑物开发的期间税费(根据实际情况是否发生进行选则扣除还是不扣除)、契税、印花税和增值税及附加以及办证的相关费用后得出最终结果。

(3)成本法适用性分析

由于成本法的特点，其应当属于优选方法之一，在选用成本法时根据估价对象权益构成的特点不应包括土地取得成本、开发期间税费(根据实际情况是否发生选择扣除还是不扣除)以及增值税及附加等相关因素。

2.针对相关行政职能部门未作明确处理意见也无法判定相关行政职能部门已经事实上放弃处理属于“事实默许”的实际情况，即相关职能部门仍然保留处罚权力，随时可以做出处罚行为下的判断。

虽然有观点认为针对违建处罚，如果相关行政职能部门长期未作处理并且超过追诉时效，法律已无法对这类违法建筑做出“拆除”裁判。但是根据法工委法工办发布的《对关于违反规划许可、工程建设强制性标准建设、设计违法行为追诉时效有关问题的意见》(法工办发(2012)20号)中答复“违反规划许可、工程建设强制性标准进行建设、设计、施工，因其带来的建设工程质量安全隐患和违反城乡规划的事实始终存在，应当认定其行为有继续状态。根据《行政处罚法》第29条规定，行政处罚追诉时效应当自行为终了之日起计算。”根据本条意见答复可知，只要违建事实存在，即认为其违法行为处于事实继续之状态，因此可知对违法行为做出处罚的权力时效就处于有效状态。所以自价值时点起算，违建实体未来是否继续存续则无法做出明确判定，换而言之就是其占用、使用、收益的未来期限不能确定。那么此时的价值内涵是什么,用什么方法实现此类项目的评估呢?

(1)收益法的适用性分析

收益法适用于具备预期收益可能的一种评估方法，这种评估方法需要估价对象具备连续收益的潜在可能，即获取收益能力和期限可以预测。

根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号〕第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”,从这一条可以看出即使是对民事平等主体之间，在前述条件下，违建获取租赁收益能力是不受法律保护的，也即靠市场租赁的收益路径已经被法律剥夺。虽然通过租赁方式获取收益的途径存在障碍，但法律上并未禁止此类建筑作为自用经营而获取潜在收益的途径。此时在此种路径下对收益期的确定则成为收益法是否可行的关键。

根据上文论证，由于相关行政职能部门随时具有处罚的权力，而处罚又有实物拆除、对不能拆除的又有实物没收或没收违法收入的不同种类的处罚，因此在处罚具体方式不能确定的情况下，收益期的确定就失去了前提条件，此时的收益实际处于零散、且不可进行持续性预测的情况。

所以，在此种情况下在司法诉讼鉴定或执行咨询评估要评估的是违建整体价值或价格时收益法是不适用的，但是有一种情况例外。就是在物权损害赔偿诉讼鉴定中，要求返还占用费的情形。这时对违建的占用费就不是以违建的违法身份作为鉴定的约束，而是将其视同具备完整权利物的市场租金作为参考，且占用时间明确，此时可以利用收益法的反算方法即价值折现法就可以突破上文的约束而可以采用。

(2)比较法适用性分析

目前我国对于未经处理的“违建”或已经过处理的“违建”但依然不予办证的违法建筑的交易行为未完全禁止，只是限制对其物权的确权，即违建虽然无法得到物权保护，但对其交易合同的有效性在司法实践中往往得到部分支持，即对确权不予支持，但对于由此产生的交易债权予以确认。也就是说，在某种程度上，其具备一定的市场交易权能。

而根据前文对收益法适用性分析，可知此类违建的收益能力事实上被限定或剥夺，因此从交换价值的角度来说，买卖双方不再以其是否能够获得经济收益为主要考量，而更关注的是对该建筑物使用价值的获取。从这个角度来说，即使有市场交易行为但其交易的本质并不是交换价值而是使用价值。基于此，对比较法的使用可以通过两种途径解决。

①如果此类建筑的交易有其固有的市场并且数量可以支持比较法选用的数量条件，则可以选用比较法进行评估。此时的市场的交易行为可以认定为买卖双方对无法取得合法地位的情况均处于认可状态，交易结果可以认为是对此风险博弈后的确认。

②如果没有这样的市场可供选择，或选择可比实例数量不够，可运用间接比较法的思路，先假设估价对象为完全权益，选取正常市场下的可比实例进行估价后，分析二者的差异，运用剩余的技术思路，对结果进行扣除修正。扣除的项目包括土地价格、扣除建筑物的开发期间的税费(根据实际情况是否发生选择是否扣除)、增值税及附加、以及合理利润及办证费用后得出结果。

(3)成本法适用分析

根据上文的分析，此时估价对象的价值内涵其实为使用价值，从估价原理来说，使用价值在经济学中来源于“劳动价值论”,而成本法其实就是典型的劳动价值论的技术路线，因此此时成本法应当成为首选方法。此时的成本法价格构成因素中不应包括土地取得成本、开发期间税费(根据实际情况是否发生选择是否扣除)、增值税及附加、利润等相关因素。

(四)针对前文第6、7、8种情形价值内涵的判断

1.针对第6类情形，根据前文的归纳总结，违建可以得以保留，其价值内涵应当属于有限定交换价值，评估方法可以采用本节第(三)部分的论证进行选择，注意最后结果不应包含的构成因素。

2.针对第7、8类情形，要以价值时点的实际权利情况进行分析论证后设定，对职能部门未做出明确处罚决定的，不应假设其可以持续获得收益为前提，即不以获取经济收益为前提进行情况假定，此时的价值内涵应为使用价值，评估方法可以采用本节第(三)部分的论证进行选择，注意最后结果不应包含的构成因素，此处不再赘述。

五、结论

“违法建筑”是否具有权利，是私法无可争辩的核心概念，但权利最深层的问题不是权利和义务的问题，而是权利与权力的关系。“违法建筑”是否具有民事权利，究其实质而言，并非是一个单纯的私法问题，而更多地是一个关于公私关系价值的选择问题。因此在做此类估价业务的时候应当遵循先行政后民事的原则，对无证建筑的性质通过人民法院向行政相关的职能部门进行书面问询，在得到书面答复后，根据估价对象在价值时点的权利状态进行充分的论证得出对应的价值内涵，并结合不同的估价目的，在合法性原则为首要条件下，在保证当事人财产合法权益最大化的角度下得出正确的结论，完成为人民法院的司法鉴定或咨询评估工作。

(作者单位：辽宁大丰房地产土地资产评估有限公司)

专家点评1:无证房屋特别是违法建筑的民事权益及价值内涵判断，一直是司法评估活动中困扰估价师的难题。作者基于相关法律规定，系统梳理了违法建筑的不同情形、处理方式及相应的权益价值内涵判断思路。文章条理清晰，论证严密，对估价实务具有指导和借鉴意义，尤其是对特定条件的违法建筑具有可持有性、可继承性、可执行性等分析论证，值得估价师关注和进一步探究。

  专家点评2:文章研究司法评估中无证房屋价值的识别问题，对解决司法实践中较为复杂的权属、违法建筑等历史遗留问题，科学评估房地产价格，具有一定的实践借鉴意义。文章提出的观点和思路，有助于帮助房地产估价师拓宽思路，掌握更多的理论与方法开展司法评估业务。