估价的“雷区”（二）

房地产估价实地查勘的“雷”

房地产估价管制的法律法规、政策文件、估价标准中，没有条文具体规定有关实地查勘的法律责任，视乎无“埋雷”的可能，也没有“触雷”的风险。所以许多估价机构和房地产估价师都不怎么重视实地查勘这回事，由于实地查勘费时费力，又增加公司经营成本，特别是住宅房地产抵押估价，大多都省略了实地查勘这一估价环节，能派一名估价辅助人员或一名专职汽车驾驶员去对估价对象拍个照已算做的比较好了。

其实这样的状况对我们估价行业的专业性和权威性是莫大的伤害。

这就好比医生看病就医，本应与病人面对面，中医师经过“望、闻、问、切”，结合中医的“阴阳五行、脏腑经络”等中医理论体系进行辩证论治，判断症型（“阴阳、表里、寒热、虚实”，是“脾阳虚症”，还是“肝阳上亢”，是“肾阴虚”，还是“肺气虚”，是 “伤寒”，还是“温病”），再确定治疗方向（如“调整阴阳”，还是“扶正祛邪”）和治疗方法（“开具方剂”或“针灸、推拿、拔罐、刮痧”，还是“食疗”）。西医师经过“问诊”，了解患者症状和现病史，同时获取患者既往史和家族史及生活方式，通过“视、触、叩、听”等方式进行体格检查其身体异常，再选择“实验室检查”（如血常规、尿常规、生化、病原学检测等）或“影像学检查”（如X光、B超、CT/MRI、心电图等）或特殊检查（如内窥镜、活检、基因检测等），然后明确诊断（包括病因诊断、病理诊断、功能诊断等），制定治疗方案（包括药物治疗、手术治疗、物理治疗、介入治疗、生活方式干预等）。

如果每个患者只需要自己提供用药清单，让医生开个处方单子，那医院迟早会关门，医生会失业。

估价同样如此，只需估价委托人提供房地产相关权证和评估价值要求，你就可以出具一份估价报告，相当于你卖了个章和估价师签名，估价的专业性和权威性荡然无存。

其实，实地查勘对房地产估价而言，是十分必要的。

房地产的实物状况、区位状况以及权益状况中的使用情况只有通过实地查勘，才能完整准确掌握。没有完整准确地掌握，估价的“雷”就会埋下。

一、实地查勘估价对象是国家标准《房地产估价规范》中明确规定的估价程序之一，“除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应当至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。”

《资产评估法》第十三条规定：评估专业人员应当履行 “遵守评估原则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务”的义务。

《注册房地产估价师管理办法》第二十五条规定，注册房地产估价师应当履行 “执行房地产估价技术规范和标准”的义务。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”

《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》第十八条规定：“涉执房地产处置司法评估应当进行实地查勘。房地产估价机构应当及时要求人民法院组织对评估对象进行实地查勘，并要求人民法院通知当事人到场。当事人不到场的，不影响实地查勘的进行，但应当有见证人见证。

房地产估价机构应当安排两名及以上人员共同对评估对象进行实地查勘，其中至少有一名注册房地产估价师。人民法院要求由两名及以上注册房地产估价师进行实地查勘的，从其规定。

实地查勘时应当核对查勘对象与评估委托书载明的财产名称、坐落和财产范围等是否一致；不一致的，应当要求人民法院核实、明确。实地查勘记录应当由实地查勘的人员和在场当事人或者见证人签名或者盖章。在场当事人或者见证人拒绝签名或者盖章的，应当由其他第三人签名或者盖章，并在评估报告中予以说明。

当事人不到场或者不予配合，无法进入评估对象内部查勘的，经书面征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、室内装饰装修物等情况进行合理假定，并在评估报告"估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。”

没有进行实地查勘或者没有按照有关规定要求进行实地查勘的，只要报告使用人或报告使用相关利益方投诉举报，县级以上地方人民政府房地产主管部门就可以根据《房地产估价机构管理办法》第五十三条之规定，认定估价机构违反了房地产估价规范和标准，对其估价机构给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、没有实地查勘或者查勘时不够专业仔细，当估价对象的实物、权益、区位状况与实际状况或与不动产权证书等权属证书记载、有关部门认定以及委托方告知的状况不符时,估价报告中的陈述就有可能出现差错，评估方法的运用和估价测算就有可能出现偏差，影响了评估结果，即使评估价值影响不大，也可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

如果评估价值影响程度较大，其评估报告还可以被认定为有重大差错，其评估专业人员可以认定为有重大过失行为。根据《资产评估法》第五十条之规定，评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。

如果是涉及国有土地上房屋征收与补偿的评估行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

三、没有实地查勘或者查勘时不够专业仔细，估价时不能遗漏估价对象财产范围（包含属于房地产（不动产）本身及其属于房地产（不动产）的房屋配套设施设备、装饰装修物、相关场地等，也包括家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权等非房地产（不动产）类财产，包括房屋权属登记面积没有包含但可以合法使用的部分，或者权属登记后合法改建或增建的部分）或者错误地考虑了房地产减值的估价因素，涉执房地产处置司法评估中，如果委托方有要求调查了解评估对象是否存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金，也不能遗漏。否则，会影响评估结果。即使评估价值影响程度不大，也可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

如果评估价值影响程度较大，其评估报告还可以认定为有重大遗漏。根据《资产评估法》第四十七条之规定，估价机构出具有重大遗漏的评估报告的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据《资产评估法》第四十四条之规定，评估专业人员签署有重大遗漏的评估报告的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，责令停止从业一年以上五年构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据《注册房地产估价师管理办法》第三十八条之规定，注册房地产估价师签署重大遗漏的估价报告的，县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门可以给予警告，责令其改正，没有违反所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、没有实地查勘，或者查勘时不够专业仔细，估价时也有可能超出了估价对象财产范围（权属登记后已灭失的部分，或权属部门登记错误多记载的面积）或者错误地考虑了房地产增值的估价因素，影响了评估结果。

同样，即使评估价值影响程度不大，也可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

如果评估价值影响程度较大，其评估报告还可以被认定为有重大差错，其评估专业人员可以认定为有重大过失行为，估价机构和人员将受到相应的行政或刑事处罚，承担一定的民事责任。

以上情形涉及到的法律法规、估价标准及政策文件有：

《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

《房地产估价机构管理办法》（住房城乡建设部令第14号）

《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）

《房地产估价规范》（国家标准GB/T 50291-2015）

《国有土地上房屋征收评估办法》（住房和城乡建设部建房[2011]77号文件）

《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会中房学〔2021〕37号文件）