估价的“雷区”（三）

房地产估价实地查勘的“雷”（续）

一、估价对象的实地查勘应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况。

区位状况应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况。

实物状况应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度、楼层、朝向、层高以及物业管理情况，并核对与权属记载的异同。

权益状况主要是使用情况，空置还是占用，是出租还是自用，核对实际用途与登记用途及规划用途的异同。

常见的“雷”有：

建筑物有新增或有拆除，建筑面积有增减，建筑结构有改动，空间布局有变化，门牌与权属记载不一致或权属记载（包括附图）有误，建筑有质量缺陷迹象（如结构裂缝、顶面或墙面渗水）或有房屋安全隐患，周围环境有污染，附属物的权属有异议，有未计入建筑面积但有使用价值的建筑空间（如地下室、露台、阁楼、夹层、停车库、储物间等），有未计入评估价值中的设施设备和其它可移动财产、无形资产等。

以上情况没有发现导致未进行评估价值的修正，即使评估价值影响程度不大，也可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

如果评估价值影响程度较大，还可以认定为有重大遗漏或重大差错。估价机构和注册房地产估价师将被有关评估行政管理部门予以行政处罚；造成损失的，还要被依法承担赔偿责任。

考虑到了这些因素对评估价值的影响，但没有在报告中披露，也存在被估价报告使用相关利益人投诉，造成不必要的麻烦。

如果有未计入评估价值的设施设备和其它可移动财产、无形资产、无法明确合法使用的建筑空间以及没有明确财产权属的财产等，委托书上又没有明确其有否包括在评估委托范围内，则必须在估价报告中说明，否则，有可能被认定为重大遗漏或重大差错。

二、估价对象的实地查勘时应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料（包括拍照、录音、录像、扫描等）。

这既是估价测算的依据，也是注册房地产估价师已完成实地查勘估价对象这一估价规范要求的估价程序的佐证资料。所以在影像资料中最好有查勘估价师的人影。估价报告的附件以及估价档案资料中应包括估价师实地查勘的照片和估价对象的相关照片。

如果没有这些影像资料，可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

三、估价对象的实地查勘应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名。

实地查勘记录是进行估价测算和撰写估价报告的依据，也是注册房地产估价师已完成实地查勘的佐证资料。

同样，没有实地查勘记录，也可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

在实地查勘时，一般需要估价委托人或其代表以及被查勘房地产的房屋所有权人、土地使用权人等房地产权利人到场。除了负责实施实地查勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签名外，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被查勘房地产的权利人之一或者其代表（如房屋承租人或物业管理人员）宜在实地查勘记录上签名或者盖章。没有签名或者盖章的，宜在估价报告上描述陪同实地查勘人员情况。没有在报告中披露这一情况，也存在被估价报告使用相关利益人投诉，造成不必要的麻烦。

对国有土地上被征收房屋价值评估的，房屋征收部门（或房屋征收实施单位）、被征收人和注册房地产估价师应当在征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章。被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门（或房屋征收实施单位）、注册房地产估价师和无利害关系的第三人（房屋征收服务机构人员或社区工作者）见证，并在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在估价报告中说明。没有做到这些要求，就可认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

涉执房地产处置司法评估时，当事人（包括其代理人）不到现场的，应当有见证人（包括法院工作人员或者社区工作者、物业管理人员）见证，实地查勘记录应当由实地查勘的人员和现场当事人或者见证人签名或者盖章。在场当事人或者见证人拒绝签名或盖章的，应当在评估报告中予以说明。没有做到这些要求，也可认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。

四、除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等工作。

除了像居住房屋征收与补偿评估属于批量估价的项目，参与估价的注册估价师可以仅对估价对象的外部状况和周围环境的实地查勘或对部分估价对象的内部状况进行实地查勘外，任何房地产估价项目，应当至少有一名参加该项目的注册房地产估价师对估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况进行实地查勘。

当无法进入估价对象内部（包括部分）进行实地查勘时，应在估价报告中说明未进入估价对象内部（包括部分）进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况（包括部分），应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

否则，也可以认定为其评估报告违反了房地产估价规范和标准，估价机构就存在被行政处罚的风险。如果估价对象内部的状况严重影响估价结果的，就有可能被认定为有重大遗漏或重大差错。

五、对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积房屋造价、设施设备成本、不可移动艺术品、名贵树木、特殊材料或特殊工艺的装饰装修等问题，均是影响估价对象价值的重要因素，在房地产估价时应当予以关注和考虑。注册房地产估价师可以根据自己的专业知识和经验，经过实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，做出常规判断、测量和相应假设，在估价测算时给予相应价值调整和修正，并在估价报告中说明。

如这些因素严重影响了估价结果，或者对自己的判断或测量没有可靠的把握，应向估价委托人说明，这些是我们房地产估价领域外的专业问题，超出了我们房地产估价的专业胜任能力，建议估价委托人另行聘请相应资质资格的专业机构或相关专家先行鉴定或检测、测量等，再以专业机构或相关专家出具的专业意见为依据进行估价，并在估价报告中说明。

否则，易产生估价的重大差错问题，受到行政处罚，甚至承担赔偿责任，风险很大。