第一条【目的和依据】 为规范涉执房地产处置司法评估行为，保证评估质量，维护当事人、利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《人民法院委托评估工作规范》等法律法规，以及《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》等标准规范，制定本意见。

第二条【适用范围】 本意见适用于为人民法院确定财产处置参考价服务的房地产估价活动。

第三条【评估行为准则】 房地产估价机构及其注册房地产估价师开展涉执房地产处置司法评估业务应当遵守法律法规和房地产估价标准规范，遵循独立、客观、公正的原则，依照法律法规规定实行回避，对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密。

第四条【接收评估委托书】 房地产估价机构应当通过全国房地产司法评估管理系统（以下称评估管理系统）及时接收人民法院出具的评估委托书。

评估委托书包括下列内容：

（一）人民法院名称；

（二）房地产估价机构名称；

（三）评估财产基本情况（包括名称、坐落、面积、权属等，并附财产清单）；

（四）评估目的要求；

（五）评估报告完成期限；

（六）评估材料的特别说明（应当提供的材料未能调取到或者实际不存在的，以及材料因无法扫描而需要邮寄或者直接交付的）；

（七）其他需要明确的内容。

第五条【不承接委托评估情形】 房地产估价机构接收评估委托书后，认为有下列情形之一的，应当自接收评估委托书之日起三个工作日内向人民法院书面说明情况，提出不承接委托评估申请：

（一） 本机构与当事人或者评估财产有利害关系的；

（二） 本机构已办理注销登记或者被市场监管部门吊销营业执照的；

（三） 本机构依法不能进行评估的其他情形。

房地产估价机构均未在第一款规定期限内向人民法院提出不承接委托评估申请的，或者人民法院认为申请不承接委托评估的理由不成立的，视为承接委托评估。

第六条【接受委托评估材料】 房地产估价机构承接委托评估后，应当及时通过评估管理系统接收人民法院发送的委托评估材料，及时签收人民法院通过邮寄或者直接交付方式移交的委托评估材料，并根据《人民法院委托评估工作规范》附件中列明的房地产评估需要提供的材料清单，对委托评估材料进行清点。

委托评估资料不全而无法进行评估或者影响评估结果的，房地产估价机构应当及时告知人民法院，由人民法院通知当事人补充。委托评估材料无法补充的，或者补充后仍然不能满足评估需要的，经征询人民法院意见，可以根据现有材料进行评估，并在评估报告中说明因缺少评估所必需的材料可能对评估结果的影响。

房地产估价机构应当通过人民法院转交的方式接收当事人补充的评估材料。

第七条【评估目的表述】 涉执房地产处置司法评估的评估目的应当表述为“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”。

第八条【评估对象财产范围界定】 房地产估价机构应当根据评估委托书和委托评估材料等情况，具体明确界定评估对象的财产范围，不得超出处置财产范围或者遗漏财产。

属于不动产范畴的房屋配套的设施设备、装饰装修、相关场地等财产，一般应当列入评估对象的财产范围，人民法院明确不列入处置财产范围的，不应列入评估对象的财产范围，并在评估报告中予以说明。

不属于不动产范畴的家具家电、机器设备等财产，人民法院明确与房地产一并处置的，应当列入评估对象的财产范围，并在评估报告中予以说明，

第九条【价值时点确定】 涉执房地产处置司法评估的价值时点应当为人民法院拟定或者预定的财产拍卖（或者变卖）之日。拟定或者预定的财产拍卖（或者变卖）之日不确定的，可以将评估对象实地查勘完成之日作为价值时点。

价值时点为人民法院拟定或者预定的财产拍卖（或者变卖）之日的，应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中假定评估对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致，并在评估报告中提示评估报告使用人注意。

第十条【价值类型确定】 涉执房地产处置司法评估的价值类型一般为市场价格或者价值，也可以根据评估委托书等人民法院的书面要求，评估其他特定价格或者价值，并在评估报告中予以说明。

市场价格是指评估对象于价值时点在市场上的平均交易价格，采用比较法测算得出。

市场价值是指评估对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式于价值时点自愿进行交易的金额，选用比较法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法评估得出。

第十一条【查封和担保物权处理】 涉执房地产处置司法评估不应考虑评估对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况，视为没有查封、未设立担保物权及其他优先受偿权的财产进行评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明。

第十二条【租赁权及用益物权处理】 涉执房地产处置司法评估应当结合委托评估材料，调查核实评估对象的租赁权、用益物权及占有使用情况，不应低估原有租赁权、用益物权及占有使用对评估结果的影响。

评估对象租赁合同尚未到期，且存在已预收租金的，评估结果应当扣除合同有效期内预收租金的余额；人民法院明确财产处置后租赁权解除的，评估结果还应当扣除解除租赁合同需要承担的违约金等。

第十三条【欠缴税费处理】 评估报告中应当说明评估对象欠缴税费、拖欠物业费、供暖费、水电气费等情况及金额；未掌握相关情况的，应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。

第十四条【交易税费负担方式处理】 涉执房地产处置司法评估应当考虑交易税费负担方式对评估结果的影响，并根据人民法院意见结合涉执房地产处置工作实际，选择下列情形之一明确评估结果对应的交易税费负担方式：

（一）按照法律法规规定，转让方和受让方各自负担；

（二）全部由受让方负担；

（三）全部从财产处置价款中扣除或者由申请执行人、被执行人另行负担；

（四）按照以往涉执房地产处置惯例负担；

（五）按照当地同类财产交易习惯负担；

（六）其他交易税费负担方式。

第十五条【处置费用处理】 涉执房地产处置司法评估一般不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响。

人民法院未明确前款相关费用从财产处置价款中扣除或者由申请人执行、被执行人另行负担的，评估结果应当扣除上述费用，并在评估报告中予以说明。

第十六条【实地查勘要求】 房地产估价机构应当及时通知人民法院组织对评估对象进行实地查勘。实地查勘应当由至少两名注册房地产估价师共同进行。

实地查勘记录应当由参与实地查勘的注册房地产估价师和在场当事人签名或者盖章。当事人拒绝签名或盖章的，应当在评估报告中予以说明。

当事人不到场或者不配合，无法进入评估对象内部查勘的，经征询人民法院意见，可以对评估对象内部布局、装饰装修等情况进行合理假设，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。

第十七条【实物状况不一致处理】 评估对象的面积、建筑结构等实际状况与登记状况不一致的，应当根据人民法院意见，按照实际状况、登记状况或者假定状况进行评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“不相一致假设”中予以说明。

第十八条【用途不一致处理】 评估对象房屋登记用途与土地登记用途不一致的，应当按照最高最佳利用分析结论，确定评估对象用途，用途调整和转换需要发生相关费用的，应当在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。

评估对象的实际用途与登记用途不一致的，一般应当按照登记用途进行评估；人民法院要求按照实际用途进行评估的，应当考虑登记用途调整为实际用途需要补缴的土地使用权出让金和相关税费，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“不相一致假设”中予以说明。

第十九条【整售与零售处置处理】 评估对象为大宗房地产且可分割为独立使用的若干小宗处置的，应当向人民法院征询评估对象是整体处置还是分割处置，并考虑不同处置方式对评估结果的影响，不应低估整体处置方式对评估结果的减价影响。

第二十条【部分与局部房地产处理】 评估对象为某宗房地产的部分或者局部的，评估中应当关注评估对象的独立使用性和可分割转让性，以及评估对象所在整宗房地产的其他部分对评估对象价值的影响，不应低估相关减价影响。

第二十一条【在建工程评估】 评估对象为在建工程的，采用假设开发法评估时，应当选择被迫转让开发前提，充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素；采用成本法评估时，也应当充分考虑被迫转让所导致的价值减损。

除人民法院明确列入财产处置范围的外，在建工程的已预售部分，不应列入评估对象的财产范围。

第二十二条【预购商品房评估】 评估对象为未竣工交付的预购商品房，且购房人未支付全部房价款的，评估结果应当扣除商品房预售合同约定的应付未付的房价款。

第二十三条【非完全商品房评估】 评估对象为共有产权房、房改房、安置房等限制交易房地产的，应当关注该类房地产处置的合法性、办理不动产登记的可行性等，并充分考虑限制交易对价格的影响，包括受让人资格限制、未来上市交易相关费用、资金时间价值、交易风险等因素。

第二十四条【未登记房地产评估】 未经登记或者缺乏合法建造文件的房地产一般不列入评估对象的财产范围。人民法院明确列入财产处置范围的，应当与人民法院确认用途、面积等相关事项，并结合评估对象相关建造手续的具体办理情况等进行评估。

第二十五条【集体土地上房地产评估】 评估对象的土地使用权为集体建设用地使用权的，应当根据人民法院查明的集体建设用地使用权的来源和权益状况，结合国家和地方集体建设用地流转相关规定合理评估，并在评估报告“估价假设和限制条件”的“一般假设”中对受让人具备购买资格等情况作出假定。人民法院明确只对地上建筑物进行评估的除外。

第二十六条【评估结果分别列示】 评估对象包含房地产和其他财产的，评估报告中应当分别列示房地产和其他财产的评估结果。

评估对象的房屋所有权人与土地所有权人不一致的，根据评估委托书或者人民法院要求，评估报告中分别列示房屋和土地的评估结果或者价值占比。

第二十七条【评估结果有效期】 评估结果的有效期自评估报告出具之日起计算，最长不得超过一年。

第二十八条【评估结果使用特别提示】 评估报告应当向委托人、报告使用人作出下列评估结果使用特别提示：

（一）财产拍卖（或者变卖）日期与评估报告载明的价值时点不一致的，评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响；

（二）在评估结果有效期内，评估对象状况或者房地产市场发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整；

（三）委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；

（四）评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证。

第二十九条【评估报告名称和内容】 评估报告名称应当为“涉执房地产处置司法评估报告”。

评估报告应当载明评估对象的范围、区位状况、实物状况、权益状况、价值类型、价值时点、评估依据（包括评估标准）、评估方法、评估结果及有效期等。

第三十条【评估报告提交】 房地产估价机构应当在收到评估委托书和评估委托材料之日起三十日内出具评估报告，并通过评估管理系统将评估报告和预估评估费交纳通知书一并提交给人民法院。委托评估材料通过系统发送的，系统提示发送成功的时间为收到时间；委托评估材料通过邮寄或者直接交付方式移交的，签收时间为收到时间。

人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，从第一款规定期限中扣除。房地产估价机构无法在规定期限内出具评估报告的，应当在规定期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。

第三十一条【评估异议说明】 当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议，人民法院要求房地产估价机构予以书面说明的，房地产估价机构应当根据书面异议的具体内容，有针对性地及时作出相应解释和说明，并自收到人民法院通知之日起五日内通过评估管理系统提交书面说明。

第三十二条【未规定事项处理】 本意见未作规定的事项，按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》《人民法院委托评估工作规范》以及《房地产估价规范》等有关规定执行。

第三十三条【解释权】 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十四条【施行日期】 本意见自2019年X月X日起施行。