房地产估价的定义：
注册房地产估价师根据特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。台湾称其为"不动产估价"；香港称其为"物业估价"，都是一个意思。
随着社会主义的市场经济模式的逐步确立和健全，使得社会经济活动越来越需要房地产估价，如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、税收、拍卖、房屋征收补偿、纠纷处理、以及企业各种经济活动中涉及的房地产等等。房地产估价既是房地产业的一个基础性工作，也是发展我国社会主义市场经济的一项服务性工作，对房地产市场健康稳定的发展及使消费者获得服务利益的保障，具有重要的意义。
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，"国家实行房地产价格评估制度"，"国家实行房地产价格评估人员资格认定制度"。根据国家的法律、法规，房地产估价可分为两种类型：①政策性估价；②市场性估价。不论是政策性估价还是市场性估价，均应委托有房地产估价资质证书的专业估价机构进行估价。专业估价机构接受委托后，将按照《房地产估价规范》，进行"独立、客观、公正"地估价。
房地产估价的业务范围：
1、房地产抵押估价：房地产抵押估价应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，根据未来房地产市场变化和短期强制处分等因素作出相关风险提示。应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
2、房地产征收估价：即城市建设、土地储备、乡镇集体土地征用等涉及此类目的的征收估价。房地产征收估价分为国有土地上房屋征收评估（简称房屋征收评估）和集体所有的土地征收评估（简称土地征收评估）。房屋征收评估应依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
3、房地产税收估价：房地产税收估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务，宜采用市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
4、房地产转让价格估价：房地产转让估价包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价等。应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
5、房地产分割、合并估价：房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
6、房地产拍卖估价：房地产拍卖估价为确定拍卖保留价提供服务，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价。房地产司法拍卖估价应评估市场价值；房地产普通拍卖估价可评估市场价值、快速变现价值。应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
7、房地产司法仲裁或诉讼估价：指在诉讼过程中，为确定涉诉房地产的价值或价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
8、房地产纠纷估价：房地产纠纷估价应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
9、企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及的房地产估价：企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括用房地产作价出资设立公司或企业、投资性房地产公允价值计量、上市公司关联交易，以及企业合资、合作、联营、租赁、出售、改制、资产重组、上市、产权转让、合并、分立、清算、抵债中的房地产估价。这些估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价。
10、房地产租赁价格估价：从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应评估市场租金。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
11、房屋质量缺陷损失估价：房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。
12、房地产保险估价：房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
13、房地产损害赔偿估价：房地产损害赔偿估价分为被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。
14、房地产投资信托基金物业估价：房地产投资信托基金物业评估分为信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。信托物业状况评价应对信托物业的实物状况和权益状况进行调查、描述、分析和评定并提供相关专业意见。信托物业市场调研应对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测并提供相关专业意见。信托物业价值评估（简称信托物业估价）应对信托物业的价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。
15、海外投资、移民涉及的房地产估价：企业海外投资及办理出国移民提供财产证明需要的估价。
估价程序：
一、自接受估价委托至估价项目完成，房地产估价应按下列程序进行：
1 、明确估价基本事项；
2 、制定估价作业方案；
3 、搜集估价所需资料；
4 、实地查勘估价对象；
5 、选定估价方法计算；
6 、确定估价结果；
7 、撰写估价报告；
8 、审核估价报告；
9 、交付估价报告；
10、估价资料归档。
二、明确估价基本事项应包括下列内容：
1、明确估价目的；
2、明确价值日期；
3、明确估价对象；
4、明确价值类型。
注：
1、估价目的应由估价委托人提出；
2、价值日期应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；
3、估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定，估价对象范围应全面、客观，不得遗漏、虚构；
4、价值类型应根据估价目的确定，包括价值的名称、定义或内涵；
5、在明确估价基本事项时应与估价委托人共同商议，最后应征得估价委托人认可。
三、在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，制定估价作业方案。
估价作业方案应包括下列内容：
1、估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；
2、估价工作质量要求及措施；
3、估价作业步骤、时间进度、人员安排和经费预算。
四、房地产估价机构和注册房地产估价师应经常搜集估价所需的通用资料，估价时还应针对估价项目搜集估价所需的资料，并对所搜集的资料进行核实、分析、整理。
估价所需资料应包括下列方面：
1、反映估价对象状况的资料。
2、估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料；
3、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；
4、对房地产价格有普遍影响的资料。
五、每个估价项目至少一名负责该项目的注册房地产估价师必须亲自到估价对象现场，观察、检查估价对象状况，核实估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等情况，拍摄反映估价对象状况及周围环境的影像资料，补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料和类似房地产市场资料，并做好实地查勘记录。实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员和查勘日期等。注册房地产估价师及辅助查勘人员应在实地查勘记录上签字。
六、完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、分类和妥善保存。
归档的估价资料应包括下列内容：
1、估价报告；
2、估价委托合同；
3、实地查勘记录；
4、估价报告内部审核记录；
5、有重要专业帮助的专业意见。
估价档案的保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。 |
